Незаконные манипуляции на рынке недвижимости.
Законодательство страны не является панацеей от мошенников, «орудующих» на ниве рынка недвижимости. Примеров тому – множество. Аферы в этой сфере позволяют очень быстро «сколотить» нужный для мошенника капитал и «залечь на дно». Один из нашумевших случаев в г. Москвы, который привлек внимание Правительства и Президента страны – «Элита-Центр», когда мошенники полноценно не вели строительство, а одни и те же квартиры умудрялись продавать несколько раз в несуществующих домах. По состоянию на 2010-11 гг. по договорам с инвестиционно-строительной компанией «Элита-Центр» общая сумма украденных средств достигла 100 млн. рублей (!), а в результате этой аферы пострадали свыше 1500 человек.
Какие же незаконные манипуляции применяют нечистые на руки лица с целью завладения имуществом или Вашими деньгами, при расчете за услуги в сфере недвижимости?
Приведем часть из них, наиболее встречающихся.
1. Многократная аренда или продажа недвижимости (на первичном и вторичном рынках).
В этом случае мошенники используют схему со сбором авансом денежных средств и подделкой документов. Подделываются удостоверения личности (паспорта), применяют дубликаты документов на жилье. Данная афера возможна, если аферисты действуют сообща с собственником недвижимости.
2. Продажа неприватизированного жилья
Аферист через средства массовой информации ищет людей, желающих «ускорить» приватизацию жилья. Далее производится поиск покупателя на неприватизированное жилье либо аферист переоформляет уже приватизированную квартиру на подставное лицо.
3. Продажа информации об аренде недвижимости
Это один из видов законной аферы, при котором формально не так-то просто доказать факт правонарушения. Суть аферы состоит в том, что информация об аренде недвижимости, размещенная на сайтах, в газетах, привлекает своей дешевизной. При этом Вы должны заплатить в офисе компании, специализирующейся на данном виде услуг, определенную сумму денег (от 100-180 гривен и более), взамен которой Вам выдадут информацию или списки адресов и номера телефонов хозяев квартир. Полученной информацией (списками) Вы уже распоряжаетесь самостоятельно. На деле выясняется, что квартиры из этих списков уже сданы, т.к. содержат устаревшие сведения. Конечно, в списках могут быть реальные варианты, но они могут оказаться в состоянии, непривлекательном для проживания, либо будут слишком дороги для Вас. Чаще всего, время упущено, деньги потрачены и результата, как правило, нет.
4. Признание сделки нелегитимной
Мошенники могут договориться и оформить документы с продавцом недвижимости таким образом, чтобы после завершения сделки и получения денежных средств в результате продажи недвижимости сделку можно было признать нелегитимной. Согласно законодательству, в таком случае квартира подлежит возврату продавцу, а деньги, указанные в договоре купли-продажи, продавец обязан вернуть покупателю. Конечно, сумма, указанная в договоре будет ниже той, которая была ранее передана продавцу...
5. Подвох с адресом приобретаемой недвижимости
Такие аферы возникают в связи со схожестью наименований и номеров приобретаемого жилья, чаще всего в мегаполисах (особенно, если номера рядом стоящих домов одинаковы или отличие заключается лишь в буквенном обозначении). Также могут быть одинаковые наименования улиц, проспекта, переулка. Пример: покупатель приобретает шикарный особняк в центре города, а по документам он фактически купил аварийное жилье или жилье без удобств на окраине.
6. Продажа залоговой недвижимости
Случаи, когда продавец не сообщает покупателю о том, что жилье находится под запретом. Могут быть также и случаи, когда продавец не знает о том, что его жилье находится в залоге.
7. Мелкие «заработки»
Риэлторы могут взять с Вас небольшие суммы (например, 50 – 200 рублей) за просмотр квартиры. Разумеется, квартиру в данном случае никто и не думает продавать.
8. Ложное расселение
Мошенники находят желающих из числа владельцев коммунальных квартир, желающих разъехаться. Оформление осуществляется таким образом, что полученное бывшими владельцами коммуналок жилье приобретается по незаконным схемам. При этом бывшее коммунальное жилье продается на законных основаниях, а горе-владельцы остаются без жилья.
9. Ложное завещание и смерть владельца
Готовятся поддельные документы, свидетельствующие о смерти живого человека. Например, мошенники арендуют квартиру у хозяина, который на длительный срок уезжает за границу. Подделывается завещание на подставное лицо, которое через 6 (шесть) месяцев вступает в наследство. Разумеется, после этой аферы жилье продается.
Весьма примечательно выглядит ситуация, когда хозяин, вернувшийся из-за границы, узнает о своей смерти на родине.
Эти случаи – лишь часть из всех возможных манипуляций и афер на рынке недвижимости. При этом жизнь не стоит на месте, и аферисты довольно умело совершенствуют свои навыки и умения.
Какие же рекомендации и советы можно дать для снижения рисков при сделках с недвижимостью?
1. Обращаться в агентства недвижимости и риэлторам с проверенной годами репутацией, дорожащей своим именем. Это будет дороже с финансовой точки зрения, но зато вы сможете повысить себе гарантии нужного для себя результата. Изучайте отзывы клиентов, работающих с тем или иным агентством, не основывайтесь только на отзывах по одному-двум сайтам. Проверяйте рекомендации через личные контакты, знакомых, тем более что персоналии-игроки рынка недвижимости даже в мегаполисах не только очень хорошо знают друг друга, но и сотрудничают друг с другом, делясь комиссионными. Негативный системный опыт взаимоотношений с агентствами недвижимости или конкретными риэлторами не может остаться незамеченным.
2. Обращать внимание на торопливость действий риэлторов. Вас должно насторожить, если риэлтор существенно занижает цену по сравнению с существующими средними ценами на рынке.
3. Перед покупкой лично поинтересоваться, не имеет ли (претендует) на покупаемую квартиру права сирота или человек, находящийся в данное время в местах заключения? (Бывают и случаи подделки документов родственниками, когда один из собственников квартиры – молодой человек, находящийся на службе в рядах вооруженных сил. Разумеется, согласие военнослужащего в законном порядке получено не было.)
4. Внимательно читать договоры купли-продажи, проверяя все формальные тонкости приобретаемого жилья (полный адрес, описание жилья и т.д.) либо поручать вопрос проверки всех юридических аспектов сделок профессиональным юристам, оплачивая их услуги.
5. При заключении договоров арендатору необходимо лично проверять оригиналы (нет копии) правоустанавливающих документов и документов, подтверждающих личность. Сверять оригиналы с копиями документов.
Ждем Ваших рассказов на нашем Форуме.